| 順位抵押模式跨行帶押過戶 化解不良資產(chǎn)困局 |
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最近市民劉先生遇到了一件煩心事，他是一家小微企業(yè)的老板，因經(jīng)營需要，兩年前通過房屋抵押向銀行申請了經(jīng)營貸為企業(yè)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，然而這兩年行業(yè)不景氣再加上疫情襲擊，讓劉先生陷入了債務(wù)困境。
思慮再三，劉先生決定出售其名下的房產(chǎn)以償還債務(wù)。于是，劉先生通過房產(chǎn)中介公司找到了買家齊先生夫婦，并與他們順利簽訂了房屋買賣合同。然而，原貸款銀行告知劉先生，由于他名下的房屋尚有貸款未結(jié)清，按照傳統(tǒng)二手房交易模式必須先贖樓解除抵押才能完成房產(chǎn)交易。
但他周轉(zhuǎn)資金不足，只能通過擔(dān)保公司墊資贖樓。此方法不僅手續(xù)復(fù)雜，且費(fèi)用高昂。雪上加霜的是，鑒于劉先生貸款已逾期，存在不良貸款記錄，又因房市低迷、房價下跌等諸多因素，沒有擔(dān)保公司愿意為其墊資贖樓。另一方面，若劉先生因無法解除抵押完成房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，則無法按照房屋買賣合同約定完成過戶義務(wù)，將需承擔(dān)支付高額違約金的賠償責(zé)任。
本想通過處置房產(chǎn)走出困境的希望即將化為泡沫，劉先生感到心灰意冷。一籌莫展之際，他通過原貸款銀行了解到“帶押過戶”這種新型二手房交易模式，心中又重新燃起了希望。但由于劉先生存在不良貸款記錄，于是原貸款銀行聯(lián)系到廣東省深圳市深圳公證處，希望通過公證的方式尋求破局之策。
解決方案
在充分了解到客戶情況及銀行的需求后，深圳公證處業(yè)務(wù)指導(dǎo)研發(fā)部牽頭組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，承辦公證員聯(lián)系了多家銀行進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，最終與中國建設(shè)銀行達(dá)成“跨行帶押過戶”的初步共識。為確保該方案能順利實(shí)施落地，公證團(tuán)隊(duì)多次召集買家、賣家、雙方銀行、房產(chǎn)中介公司進(jìn)行視頻會議、梳理流程、起草修訂協(xié)議，并與深圳市不動產(chǎn)登記中心反復(fù)溝通協(xié)調(diào)，最終為劉先生量身定制了一套“公證提存+順位抵押+跨行帶押過戶”的組合解決方案：
一是五方《公證提存協(xié)議》。買家（齊先生夫婦）、賣家（劉先生）、買家銀行（建設(shè)銀行）、賣家銀行（原貸款銀行）、深圳公證處共同簽署五方《公證提存協(xié)議》，約定買家將首期款提存到公證處的提存專用賬戶，提存款到賬后公證處出具提存證明。
二是提交貸款申請。買家向建設(shè)銀行提交貸款申請，建設(shè)銀行完成貸款審批并出具貸款承諾函后，買家與建設(shè)銀行簽署借款合同和抵押合同。
不動產(chǎn)組合登記手續(xù)
三是建設(shè)銀行與賣家銀行共同出具《深圳市不動產(chǎn)登記綜合申請表》、《同意抵押狀態(tài)過戶函》等文件，完成對標(biāo)的房產(chǎn)進(jìn)行“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)首次登記”等不動產(chǎn)組合登記手續(xù)，配合賣家劉先生將標(biāo)的房產(chǎn)在不解除抵押的情況下過戶至買家齊先生夫婦名下。組合登記完成后，抵押人從劉先生更改為齊先生夫婦，原貸款銀行為首押銀行，建設(shè)銀行為二押銀行。
四是組合登記完成后，建設(shè)銀行將向買家發(fā)放的按揭貸款提存至公證處提存賬戶，公證處根據(jù)協(xié)議約定將提存的款項(xiàng)先劃轉(zhuǎn)給賣家銀行償還賣家劉先生的欠款，再將尾款劃轉(zhuǎn)給劉先生。賣家銀行注銷房產(chǎn)的首押登記。至此，該筆二手房交易以“公證提存+順位抵押+跨行帶押過戶”的組合解決方案成功辦結(jié)，既解決了劉先生的燃眉之急，幫助企業(yè)盡快回籠資金，也有效提高了銀行不良債權(quán)化解的速度和效率。
案例分析
“帶押過戶”，通俗而言就是有貸款的房子不需要先結(jié)清舊貸款、注銷原抵押登記，也可以完成房子的過戶登記，并同時完成新貸款銀行發(fā)放貸款和完成抵押登記等手續(xù)。在“跨行帶押過戶”的過程中，公證以其公信力搭建起各方的溝通橋梁，并對房產(chǎn)交易過戶的全流程進(jìn)行居中監(jiān)督、指導(dǎo)，相較于擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代辦，更容易取得各方當(dāng)事人的信任，更有利于促成交易順利履行。
自2023年1月5日《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》發(fā)布以來，深圳公證處已經(jīng)成功辦理多起帶押過戶公證業(yè)務(wù)，成功推動二手房帶押過戶在深圳的順利實(shí)施。
與此同時，深圳公證處還不斷研究優(yōu)化具體實(shí)施方案，此次首次在不同銀行間使用“順位抵押”模式，即在不注銷原抵押登記的情況下就申辦了過戶登記手續(xù)，抵押人變更為受讓方，并辦理受讓方貸款銀行的順位抵押登記，待受讓方貸款銀行放款至公證提存賬戶且清償原貸款后，注銷原抵押登記。相比以往的“雙預(yù)告”模式，申請人只需去一次不動產(chǎn)登記中心，就可以同時辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)首次登記的組合登記，極大縮短了辦證時間，更加高效、便捷。
深圳公證處憑借公信力居中監(jiān)管房產(chǎn)的過戶環(huán)節(jié)和資金的結(jié)算，平衡交易各方權(quán)益，中立監(jiān)督交易有序推進(jìn)，保障資金安全支付。當(dāng)事人向公證處申請?zhí)崛√岽尜Y金只需滿足事先約定的合同條件即可，資金提取的效率和安全性較高。購房款一旦提存，支付一方可視同在提存范圍內(nèi)履行了合同義務(wù)，買賣雙方不可以其名下賬戶未收到款項(xiàng)為由擅自終止交易。假如交易發(fā)生風(fēng)險或雙方出現(xiàn)意外情況導(dǎo)致交易失敗，資金亦可在公證監(jiān)督下原路返還，有效避免發(fā)生不良資金糾紛，從而保障交易順利完成。
公證參與“帶押過戶”，介入糾紛解決前端，充分發(fā)揮公證“溝通、協(xié)調(diào)、證明、監(jiān)督”作用，滿足了各方的訴求，既保障實(shí)現(xiàn)銀行債權(quán)，給銀行等金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)處置增信賦能，降低風(fēng)險，又妥善化解了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難融資難的問題，對優(yōu)化營商環(huán)境、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了推動作用。
在未來，深圳公證處將繼續(xù)秉持“公證為民”服務(wù)理念，不斷優(yōu)化“帶押過戶”公證流程，細(xì)化操作指引、加強(qiáng)業(yè)務(wù)銜接，竭力為群眾解決急難愁盼，為企業(yè)紓困解難，為深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供高效便利的公證法律服務(wù)。
| （責(zé)任編輯：王曉鷗） | |
